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    石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的“省會經(jīng)濟(jì)”和“火車?yán)瓉淼某鞘小眱蓚�特征，表現(xiàn)在兩個方面，一是外縣市和本地的集中消費(fèi)帶來的零售商業(yè)發(fā)達(dá)，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。

    從市場調(diào)研的情況看來，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼�費(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國競爭環(huán)境中還剛剛開始更新，但批發(fā)市場繁榮的年代形成的石家莊人的消費(fèi)習(xí)慣依然影響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場的特殊性，不同于全國其他的城市。

    由于本案的初步定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。

    通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購商業(yè)區(qū)和北國商業(yè)區(qū)。

1、東購商業(yè)區(qū)分析：石家莊最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū)

1）總體情況

    東購商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場的基礎(chǔ)上形成的一個零售商業(yè)區(qū)，有“火車站”、“服裝批發(fā)市場”、“大型購物中心”三大特征。

    東購商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場所。

    東購商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購物中心、新百購物廣場、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場、灣里廟服裝市場、太和電子城、天元名品服飾廣場、金百麗時尚廣場等眾多的專業(yè)市場或主題商場，國美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店，還有肯德基、麥當(dāng)勞等餐飲娛樂業(yè)態(tài)。

    1)大賣場（含百貨、購物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：百貨業(yè)態(tài)除了東購一家中檔的購物中心經(jīng)營情況良好外，其余經(jīng)營情況一般，說明本地區(qū)消費(fèi)只能支撐一家東購這樣規(guī)模的大賣場。

    2)專業(yè)市場：由于本商業(yè)區(qū)位于中山路和火車站附近最優(yōu)越的位置，加上新華集貿(mào)中心和青年街市場長期形成的人群認(rèn)知度，本地區(qū)專業(yè)市場普遍經(jīng)營情況良好，尤其是老牌服裝市場福興閣、太和電子城經(jīng)營情況最好，說明本商業(yè)區(qū)是石家莊傳統(tǒng)的專業(yè)市場商業(yè)區(qū)。

    3)主題商場：主題商場是本地區(qū)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，以天元名品為代表，由于該商場定位把握住了本商業(yè)區(qū)大量中低消費(fèi)人群的特征，定位成針對年青人的時尚主題服飾廣場，取的了一定成功，但其他一些運(yùn)動主題、時尚主題的規(guī)模太小或設(shè)施落后經(jīng)營狀況一般，說明主題商場是本商業(yè)區(qū)市場能夠接受的新業(yè)態(tài)，但對內(nèi)部設(shè)施、主題確定和氛圍營造等方面要求較高。

    4)專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時競爭十分激烈，大多經(jīng)營情況一般。

    5)配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂等針對本商業(yè)區(qū)的配套基本沒有大型上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場空白點(diǎn)。

    東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人，其中東購的客流量為10萬，本案所在地區(qū)人流量為東購人流量的1/3為3萬人，說明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。

該地區(qū)東購、天元和太和電子等百貨、主題商場、電子市場等新業(yè)態(tài)經(jīng)營情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場只有福興閣憑借位置和長期的客戶認(rèn)同經(jīng)營狀況沒有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)�業(yè)市場經(jīng)營正逐漸走向衰落。

1）總體情況

    北國商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國商城建成后開始形成起來的，是石家莊中高檔消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。

    該商業(yè)區(qū)位于石家莊市政府各機(jī)關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場份額還是北國商廈一支獨(dú)秀。

該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和配套業(yè)態(tài)。

百貨店：

    北國商城是大型中高檔大賣場，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場、主題商城、餐飲配套等為一體購物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場，因此能夠在市場份額比較小、競爭越來越激烈的石家莊商業(yè)市場立于不敗之地。

    三利國際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿(mào)名品和北國商城的競爭，但其購物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營情況得以能夠持續(xù)維持。

    專賣店：北國商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國高檔品牌的競爭，經(jīng)營情況一般。

配套業(yè)態(tài)：

    北國商業(yè)區(qū)的配套業(yè)態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營情況比較好。

    北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在10萬人，其中北國北國商城客流量為8萬人，占整體的80%，也就是說到北國商業(yè)區(qū)的客戶80%成為北國商城的客流量，這于東購的客流量只占東購商業(yè)區(qū)的50%有顯著區(qū)別。

購物人群劃分：

1）購物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（2000元/月以上）、工薪階層（600－2000元/平方米）、低收入階層（600元/平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群）

2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣

    購物地點(diǎn)：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購、北國等大型商場和品牌專賣店購物，年輕人和低收入認(rèn)士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)市場購物，購物地點(diǎn)選擇有一定區(qū)域性。

1）東購：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要選擇在東購購物， 橋東工薪階層購物也經(jīng)常去東購 。

2）北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。

3）福興閣、天元名品等專業(yè)市場、主題商城：年輕人、低收入人群購物經(jīng)常性的選擇。

4）新百、益友、建華等老字號商場：擁有一批忠實(shí)的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購物人群

對兩大商業(yè)區(qū)的看法：

1）大部分中低收入人群認(rèn)為東購商業(yè)區(qū)既能逛東購，有能逛新華集貿(mào)等批發(fā)市場，偏好東購商業(yè)區(qū)，但覺得橋西餐飲、娛樂等設(shè)施不如橋東，一般餐飲、娛樂消費(fèi)都在橋東。

2）中高收入人群尤其是橋西消費(fèi)者認(rèn)為東購環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營管理完善、商品價格中檔實(shí)惠。

3）橋東中高收入人群比較認(rèn)可北國商城的商品中高檔次，人為在北國購物顯檔次和身份，但同時并不排斥東購。

4）低收入和年輕消費(fèi)者更認(rèn)可東購商業(yè)區(qū)，這里有老牌服裝市場福興閣，還有時尚、價廉物美、環(huán)境好的天元名品。

 

一、宏觀市場

1、宏觀需求
1.1人民生活水平變化

居民儲蓄存款余額

表 1  石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局

    2003年石家莊市總?cè)丝跒?10萬，以第五次人口普查時的平均每戶3.68人計算，石家莊共有家庭約247萬戶，以2003年末的城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1044.5億元計算，平均每戶居民存款約為4.22萬元；石家莊市區(qū)人口近200萬，根據(jù)經(jīng)驗可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠(yuǎn)高于全市的平均水平，也就是說市區(qū)約54萬戶居民的戶均存款額應(yīng)該在5萬元以上。從這些數(shù)字上我們可以看到，石家莊市區(qū)房產(chǎn)投資市場需求潛力比較大。

 

    另外從存款增長趨勢上可以看也居民儲蓄熱情在逐年降低。由此我們可以得出結(jié)論，石家莊市居民的消費(fèi)習(xí)慣正在逐步改變，這種改變也代表了中國大陸居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，主要是從賺錢是為了存錢轉(zhuǎn)變?yōu)橘嶅X是為了消費(fèi)與享樂；也下是由于這種觀念的轉(zhuǎn)變，給房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來了良好契機(jī)。

 

職工平均工資

表 2  石家莊歷年職工平均工資，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局

    從在職職工的平均工資來看，石家莊市在職職工的生活水平較1996年有明顯的改善， 2003年職工平均工資達(dá)到12242元，平均工資的年增長率均高于8%，這為石市居民提高生活質(zhì)量提供了必要的保障。

 

                                      人均可支配收入

表 3  石家莊歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局

 

表 4  石家莊1997、2002年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出明細(xì)對比，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局

    工資收入的增加，相應(yīng)地可支配收入增加，從表7可以看到自1996年以來石家莊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況，可以看到2003年人均可支配收入達(dá)到7741元。

    表8為1997、2002年石家莊城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出對比情況，由此表我們可以看到與1997年相比，現(xiàn)階段石家莊市民生活有顯著的提高，除人均消費(fèi)性支出由1997年的4540元增加到5820元以外，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之改變，主要表現(xiàn)在居民用于食品的消費(fèi)性支出比例（恩格爾系數(shù)）明顯降低，由1997年的45.3%下降至2002年的35.18%，另外一個比較明顯的變化是用于醫(yī)療保健、文化教育和交通通訊的支出比例分別提高5.6、3.0和2.9個百分點(diǎn)，這也表明石家莊市市民生活正在逐漸接近小康水平。

 

    石家莊現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃于1991年開始編制，到2000年12月國務(wù)院正式批復(fù)，但眼下發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了規(guī)劃。以人口發(fā)展速度為例，石家莊現(xiàn)在的人口數(shù)已超過了規(guī)劃預(yù)計到2010年的人口數(shù)。2003年，石家莊市完成了《石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，提出了"1+4"（主城區(qū)為核心，正定、鹿泉、欒城、藁城四個組團(tuán)為重點(diǎn)）、"東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏"、"新區(qū)開發(fā)與老城提升"、"總體推進(jìn)"的發(fā)展思路。

    從2004年起，石家莊市將投資3000萬元，對15848平方公里的市域進(jìn)行城市總體規(guī)劃修編。這次規(guī)劃修編，就是以《戰(zhàn)略規(guī)劃》為基礎(chǔ)，并使之得以深化和合法化，成為指導(dǎo)城市建設(shè)的法定依據(jù)。修編的重點(diǎn)內(nèi)容將對城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對新城區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。

    制定區(qū)域協(xié)作制度和產(chǎn)業(yè)分工的空間體系，發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；疏散中心城區(qū)功能，解決城市空間狹小、交通擁擠、環(huán)境惡化等大城市問題；構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，以新經(jīng)濟(jì)為中心的百萬人口的現(xiàn)代化新城區(qū)。

    同時還制定交通及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)則，研究未來20年或更長遠(yuǎn)交通發(fā)展趨勢，調(diào)整完善交通體系；確立生態(tài)優(yōu)先原則，提出生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)及主要實(shí)施對策等；制定石家莊生態(tài)規(guī)劃；調(diào)整、補(bǔ)充、完善環(huán)境保護(hù)、綠化系統(tǒng)、市級風(fēng)景名勝區(qū)和水源保護(hù)區(qū)與河湖水系等環(huán)境建設(shè)各項規(guī)劃內(nèi)容。

    隨著2004年石家莊一系列城市規(guī)劃的實(shí)施，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)新的變化，東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、市區(qū)城中村改造項目、西部樓市這三個具有代表性的板塊，成為帶動石家莊房地產(chǎn)開發(fā)走高的新的熱點(diǎn)區(qū)域。這三大板塊，無論從開發(fā)面積，還是從開發(fā)規(guī)模，均對石家莊房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及提升地方居住水平有重大意義。

Ø                                       高新區(qū)開發(fā)漸入佳境

    2004年，石家莊東開發(fā)區(qū)樓市升值快是一個不爭的事實(shí)。在二環(huán)路以東，珠峰大街、湘江道、長江大道等沿線的樓盤價格大幅升高。東部升值的原因，首先歸結(jié)于市政規(guī)劃。東開發(fā)區(qū)是石家莊的新市區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū),交通發(fā)達(dá),而且是全市路況最好的區(qū)域，發(fā)展前景極為廣闊，這無疑極大刺激了這一區(qū)域樓市。據(jù)統(tǒng)計，2003年東開發(fā)區(qū)開發(fā)新盤的數(shù)量居全市各區(qū)域的首位。2004年，東部開發(fā)無疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動石家莊樓市升值的同時，也進(jìn)一步帶動了本地整體樓盤品質(zhì)的提高。

Ø                                       城中村改造呈現(xiàn)石市新面孔

    為加快石市45個城中村的改造進(jìn)度，各城中村的建設(shè)改造充分考慮了各自不同的特點(diǎn)。長安區(qū)從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，將實(shí)施北高營村與南高營村、西古城與東古城合村并點(diǎn)方案，將兩個村合二為一，實(shí)施統(tǒng)一的工程建設(shè)。南翟營村今年將建設(shè)起10棟共計5萬平方米的住宅樓。談村則以青園街打通為契機(jī)，加快改造步伐，目前正在制定27.5畝土地的改造方案。裕華區(qū)則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點(diǎn)，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設(shè)。方北村目前已開工建設(shè)多層住宅樓3棟共計1.5萬平方米，同時在裕華路南側(cè)、體育大街以東，將啟動約3萬平方米的高層住宅建設(shè)。東崗頭村今年則將開工建設(shè)3．5萬平方米的多層住宅；二十里鋪?zhàn)曰I資金1億元將啟動新區(qū)的建設(shè)。橋東區(qū)元村則將在年內(nèi)建起20棟住宅樓，建筑面積達(dá)10萬平方米。東三教村年內(nèi)將有6棟住宅樓竣工，建筑面積達(dá)3萬平方米。義堂村年內(nèi)將有7棟住宅樓竣工，休門村改造總建筑面積85萬平方米。橋西區(qū)和新華區(qū)各個城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。

    45個城中村改造項目中，“休門”和“東里”等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。

Ø                                       西部樓市好戲在后頭

    這個區(qū)域還是石家莊省直機(jī)構(gòu)比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤的銷售對象，而且對于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。

    憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進(jìn)行的道路、環(huán)境改善工作的強(qiáng)大支持，面對新的市場和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點(diǎn)、高品質(zhì)的樓盤也開始在這里落戶。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進(jìn)入西部房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬甚至幾千平方米開發(fā)量的小規(guī)模試探，幾乎無一例外地選擇了集約化、規(guī)�；�的大盤作為開發(fā)目標(biāo)，以實(shí)實(shí)在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖�。隨著南水北調(diào)路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。

3、全市房地產(chǎn)情況

1、）供應(yīng)情況

 

2、）價格和成交情況

石家莊2004年寫字樓和商鋪成交和價格情況

 

3、）未來全市房地產(chǎn)市場預(yù)測

    i. 石家莊目前已初具形成了以東購北國兩商場為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴(kuò)張之勢，其東購商圈作為成熟專業(yè)市場的舊城，蘊(yùn)有深厚的商業(yè)基礎(chǔ)，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專業(yè)市場，構(gòu)筑了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著市場的推動及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進(jìn)而為此商圈中心的項目提供新的機(jī)遇。

    ii. 在兩個商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場：東購、北國。然而其他百貨商場多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場。日客流量十萬人次才得以承載近5萬平米的東購，所以東購北國龍頭主導(dǎo)地位近期是無法動搖地。定位于南國時尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實(shí)現(xiàn)了選擇其他業(yè)態(tài)，選擇曲格定位。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。

    iii. 高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績可人�？梢缘弥�（1）高端客戶群體并未正確把握，沒有真正滿足高端需求，因而高端樓盤的發(fā)展方向，會慎重理性的改善產(chǎn)品（2）中檔小戶型樓盤的上市迎合了市場，2005年度將會成為石家莊小戶型的頻頻表演的年度。然而市場的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時俱進(jìn)，推陳出新。

 

 

二、商鋪市場

一）、供應(yīng)市場分析

1、整體情況

總體市場新的供應(yīng)量不大，但市場存量比較大。

2、在售樓盤

基本情況表

產(chǎn)品情況表

3、價格和銷售情況

價格和銷售、客戶情況表

4、市場租賃價格

 

    本案可參考的一層臨街租賃價格為300元/平方米/月（使用面積），按8%投資回報率折算本案一層價格應(yīng)為45000元/平方米（使用面積）。

二）、市場需求分析

1、投資客戶訪談得出結(jié)論

1）客戶來源和類型：

    來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對石家莊房產(chǎn)投資市場熟悉。

    類型：比例最大的是經(jīng)商客戶（主要是個體私營老板，包括郊縣）；其次是石家莊幾個大型企業(yè)（石藥、華藥）高收入客戶；第三就是有投資經(jīng)歷（以前投資過商鋪、投資證券股票、汽車銷售、保險業(yè)等）也站很大比例；第四就是政府官員或有閑錢打算置一筆固定資產(chǎn)的客戶，最后就是其他零散的客戶。

    投資目的：升值賺取回報、給自己或后代作為以后生活保障、自己經(jīng)營生意

投資考慮因素：

1）比較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專業(yè)市場

2）很認(rèn)可商鋪投資方式，普遍認(rèn)可8%及以上的投資回報率

3）對價格很敏感 ,價格是最終考慮能不能購買投資的決定因素

4）越來越對商鋪產(chǎn)權(quán)、宣傳推廣力度、開發(fā)商實(shí)力等看重，趨于理性

5）對商鋪未來經(jīng)營情況很看重，能看到前景，要求投資風(fēng)險小、有保障

6）大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認(rèn)為商場分割產(chǎn)權(quán)出售的方式不容易成功。

7）一部分認(rèn)為石家莊商鋪投資風(fēng)險已經(jīng)很大，尤其是小型投資客轉(zhuǎn)向住宅（或市中心商住樓）投資。

8）已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶，基本上只認(rèn)可商鋪投資。

9）大多數(shù)商鋪投資客戶都考慮購買商鋪時銀行按揭，“以租養(yǎng)貸”。

3、租賃客戶訪談結(jié)論

1）客戶類型：服裝批發(fā)、零售，餐飲，美容，電子等個體經(jīng)營著或企業(yè)管理層

2）對選址的看法；

    首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進(jìn)駐同類品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成熟商業(yè)區(qū)外，一些商戶認(rèn)為在大型居住區(qū)附近選址也是不錯的選擇；

    其次是當(dāng)?shù)厣碳矣绕涫莻�體商戶比較愿意租賃臨街店面，因為臨街店面經(jīng)營比商場內(nèi)部靈活；

    第三是大多數(shù)商家對經(jīng)營環(huán)境有要求，一般品牌還商品都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購物者逗留的店面。

3）對商場和臨街店面區(qū)別的看法；

商場主要是知名代理或品牌直接進(jìn)駐；

很多商戶對商場管理有意見，認(rèn)為商場管理太嚴(yán)格，沒有多少自主經(jīng)營的空間；

商戶反映商場價格不靈活，反復(fù)整體打折促銷在銷費(fèi)者心中信譽(yù)逐漸降低。

對東購商圈以及橋西的看法：

    大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營人士表示東購商圈成熟，是一個商業(yè)氛圍濃厚的大商圈，外來人口多，適合大量中低價位商品的經(jīng)營，并且該商圈相應(yīng)的大型配套商業(yè)業(yè)態(tài)還是市場空白。

    橋西消費(fèi)層次兩級分化現(xiàn)象明顯，低消費(fèi)人群多，高消費(fèi)人群比不上橋東，因此形成了橋西高檔購物、消費(fèi)上橋東的現(xiàn)象，一些高檔專業(yè)、專賣店也不太愿意上橋西設(shè)點(diǎn)。

 

二、寫字樓（商住樓）市場

一）、供應(yīng)市場分析

1、整體情況

    近幾年石家莊寫字樓市場供應(yīng)量很大，市場消化慢，估計未來幾年純寫字樓市場競爭非常激烈，中低檔寫字樓市場競爭還不是特別激烈。

2、在售樓盤

基本情況表

產(chǎn)品情況表

3、價格和銷售情況

價格和銷售、客戶情況表

 

4、市場租賃價格和主要客戶

二）、市場需求分析

1、在售樓盤客戶來源和特征

2、訪談得出結(jié)論

1）石家莊有一定量的低端寫字樓購買和租賃的需求，主要表現(xiàn)小面積寫字樓和商住樓市場銷售和租賃情況良好。

2）石家莊寫字樓購買客戶絕大部分都是自用客戶，寫字樓投資性購買還沒有被廣泛認(rèn)可。

3）石家莊高端寫字樓市場購買需求量很小，這主要是因為石家莊的企業(yè)大多不愿意或沒有足夠?qū)嵙�花高價購買寫字樓，表現(xiàn)在目前新建幾乎所有高檔寫字樓銷售情況差。

4）石家莊作為一個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省會城市，中高檔寫字樓的租賃有一定量的需求，這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務(wù)大廈、長安大廈、西美大廈等比較早的寫字樓出租率在60%以上，個別能到80%。

 

1、統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性公寓還沒有被市場認(rèn)可

    統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性酒店公寓以頤園百麗、光明大廈為代表，但都先后以失敗告終，說明純投資性酒店公寓在石家莊還沒有被認(rèn)可。

    原因主要是因為石家莊不是一個商務(wù)發(fā)達(dá)和旅游發(fā)達(dá)城市，長期形成的中低檔酒店很多且租賃價格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報沒有很好的前景，導(dǎo)致投資客戶不認(rèn)同純投資性酒店公寓。

2、地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場認(rèn)可

    本類公寓不是完全意義的酒店式公寓，只是市區(qū)內(nèi)的高檔居住類型公寓，該類型公寓以時代中心、自由港為代表，銷售情況比較看好，購買客戶主要是年輕時尚人士或高收入人士暫時居所。

    我們通過市場調(diào)查得出結(jié)論：石家莊市中心創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場，并且市場競爭沒有寫字樓那么激烈，前景看好。

 

一、本案開發(fā)環(huán)境和規(guī)劃條件分析

1、地段交通

    本案接近民族路西端，南與中山路相距不到100米，處于石家莊的長安街――中山路二排和政府規(guī)劃的民族路步行街上，地段優(yōu)越。

    交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善，但目前存在民族路西段沒有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問題。

2、可視性

     本案所在位置臨民族路，有一定的可視性，如果能建成一個地標(biāo)建筑，對東購和新華集貿(mào)客流能夠形成相當(dāng)?shù)奈�引力，也是增�?qiáng)本案可視性的一個最佳選擇。

3、商業(yè)環(huán)境

    本案位于成熟的東購商業(yè)區(qū)內(nèi)和未來將形成的民族路商業(yè)步行，具備良好的商業(yè)氛圍，但屬于中低檔次消費(fèi)人群為主的商業(yè)區(qū)，限制了本案向高檔商業(yè)定位的發(fā)揮空間。

4、政府支持度

    本案是石家莊政府民族路步行街工程重點(diǎn)項目，政府支持力度大，但由于該地區(qū)分屬新華區(qū)和橋西區(qū)管轄，執(zhí)行力度比較弱，周邊環(huán)境改善還有待時日。

5、本案地塊和周邊現(xiàn)狀

    本案地塊占地15畝，東西臨民族路長66米，南北長163.7米，呈南北長，東西短的規(guī)則長方形。

地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉庫和居民平房。

    地塊東側(cè)是新建的女人世界項目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項目，北側(cè)是規(guī)劃路（項目以東已經(jīng)打通）。

6、規(guī)劃指標(biāo)

    紅線內(nèi)占地15畝（合10021.827平方米），其中除去道路廣場后實(shí)際總用地面積為8775平方米，建筑控高60米。

二、本案SWOT分析

    所謂SWOT分析法，是從營銷的角度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項目內(nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機(jī)會和威脅。其中優(yōu)劣勢分析主要考慮自身的實(shí)力及其與競爭對手的比較，而機(jī)會和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響上。

    本案的最大優(yōu)勢就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應(yīng)該充分發(fā)揮這個最大的優(yōu)勢，即在項目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。

    由于具有這個地段優(yōu)勢，以及對石家莊整個房地產(chǎn)市場的把握后，我們認(rèn)為做商業(yè)風(fēng)險相對較小，但在定位中也不得不考慮項目自身因素，避免造成“得勢不得分”的局面。

    本案的劣勢主要表現(xiàn)在項目地塊自身條件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢增加了項目定位、產(chǎn)品設(shè)計以及營銷工作的難度，也是本項目難以操作的“癥結(jié)”所在。

    但是在所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中機(jī)會沒有不被各種條件限制的，只要充分準(zhǔn)備、下足功夫，本案成功的機(jī)會仍會很大。

    項目的劣勢我們認(rèn)為主要應(yīng)通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶，價格成本控制合理”的項目，沒有不會成功的道理，市場永遠(yuǎn)都在遵循“沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品”這一原則。

    本案具有成功開發(fā)機(jī)會的前提是石家莊經(jīng)濟(jì)大環(huán)境良好，房地產(chǎn)整個市場仍在平穩(wěn)上升，房產(chǎn)投資者仍具有對市場前景看好的信心；同時我們認(rèn)為石家莊目前的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍比較低，本案完全有機(jī)會超越以為的任何同類項目；只要能夠通過產(chǎn)品、營銷方式的創(chuàng)新，一定能得到市場的認(rèn)可，取的本案開發(fā)的成功。

    本案最大的威脅是銀行“銀根緊縮“帶來的資金壓力；其次的威脅就是市場營銷運(yùn)作不成功導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢造成資金不能按計劃回籠；第三就是項目體量大導(dǎo)致的運(yùn)作周期長。

    本案的銀行金融政策帶來的資金壓力風(fēng)險是不可避免的，但可以通過市場運(yùn)作銷售快速回籠資金、縮短運(yùn)作周期減小項目資金風(fēng)險，在此種情況下不可“貪多圖大”，而是應(yīng)該前期充分準(zhǔn)備后“速戰(zhàn)速決”做一個“短平快”的項目。

三、本案定位建議

1、三種方案：

    總體原則：本項目是一個綜合項目，從以上市場和項目本身分析可知在項目定位中商業(yè)應(yīng)該是本項目的主要物業(yè)類型，每種方案都以商業(yè)為主。

1）方案一：商業(yè)、商住樓組合

總建筑面積：容積率7，總占地按面積8775平方米，每層面積4914平方米，地下3層，地上13層，總建筑面積7.62萬平方米，可銷售面積7.13萬平方米。

商業(yè)建筑面積：7層總計34398平方米

商住樓建筑面積：7層總計36855平方米,除去置換面積為28845平方米。

本方案優(yōu)點(diǎn)是容積率到多出了銷售面積，并且攤薄了地價，缺點(diǎn)是商住樓面積過大，銷售周期會比較長。

2）方案二：商業(yè)、純寫字樓、公寓組合

總建筑面積：同方案一

商業(yè)建筑面積：同方案一

寫字樓面積：17199平方米

公寓面積：17199平方米，除去置換面積為8799平方米

本方案的優(yōu)點(diǎn)是在方案一的基礎(chǔ)上減少了辦公物業(yè)的面積，分散了風(fēng)險，缺點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)為40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷售前景不容樂觀。

3）方案三：減小項目體量，商業(yè)和商住樓組合

總建筑面積：容積率5，總建筑面積5.37萬平方米，地下兩層建筑面積9828平方米，所有地上三層全部為商業(yè)；南樓為地上六層（多層）商業(yè)樓，北樓為12層商住樓

商業(yè)建筑面積： 所有建筑地下一層至地上三層，南樓地上4-6層，建筑面積27027平方米

商住樓面積：北樓4-12層為商住樓，建筑面積21762平方米，除去置換面積為13362平方米

本方案的優(yōu)點(diǎn)是即減小了項目體量，樓層降低和地下少建一層能大幅減少建筑成本，又能使商業(yè)樓和商住樓分開，減少了風(fēng)險，能夠達(dá)到“短平快運(yùn)作”項目的目的;缺點(diǎn)是減少了建筑面積銷售收入會有所降低。

2、項目整體運(yùn)作建議

以上提出了三種初步方案，但本項目在運(yùn)作要有很好的‘全局觀”,建議本案開發(fā)商在運(yùn)作中應(yīng)該把握以下要點(diǎn)：

1、充分把握公司的資金流情況，在資金沒有把握的情況下不要輕易開工啟動。

2、前期論證、準(zhǔn)備和策劃越充分越好，聘請人員或?qū)＜�、策劃公司論證項目的定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)作策略，不可局限于石家莊目前的開發(fā)水平和市場情況。

3、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計多花點(diǎn)錢，并讓策劃公司和規(guī)劃設(shè)計院多做交流，出一個市場能接受的創(chuàng)新產(chǎn)品。

4、營銷工作一定要請有實(shí)力、了解石家莊市場的策劃代理公司，利用他們的銷售力全力銷售本項目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進(jìn)度達(dá)不到要求。

5、本案的商業(yè)部分是項目回款重點(diǎn)和項目成功與否的關(guān)鍵，因此商業(yè)的經(jīng)營和后期管理必須讓購房人看到前景，一定要“先招商，后銷售”。

6、能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個途徑：高價格銷售和提高銷售率。

7、最后建議：本項目不可用石家莊現(xiàn)有的方式來運(yùn)作，一定要作一個適合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，并且包裝出新，然后再隆重推出。